Vente immobilière : combien “coûte” réellement un dossier notarial ?
Tous les actes à 150.000 € ne se ressemblent pas. Certains rapportent… d'autres "coûtent".
Voici une modélisation chiffrée, fondée sur l’expérience, qui met en lumière l’impact du temps, des intervenants et des contraintes tarifaires sur la rentabilité réelle d’un dossier. Un outil de réflexion pour toute étude soucieuse de sa gestion interne.
Méthode de calcul : une modélisation fondée sur l'expérience
L'analyse repose sur une observation détaillée de 10 dossiers de vente immobilière, classés selon trois profils :
- Dossiers fluides : sans confrère, ni crédit, avec traitement linéaire.
- Dossiers standards : échanges avec confrère, traitement normalisé.
- Dossiers complexes : litiges, réécritures, retards, coordination bancaire.
Chaque phase du traitement a été estimée poste par poste, du compromis à la signature. Le coût horaire de référence est fixé à 68 €, correspondant au coût global d'un collaborateur (charges incluses).
Deux niveaux d'honoraires sont modélisés :
- Tarif normal
- Tarif réduit imposé légalement pour les ventes sous régime de faveur pour primo-acquéreurs).
La rentabilité est calculée comme :
(Honoraires + frais fixes) - coût interne estimé
Que recouvre concrètement le traitement d'un dossier ?
Un dossier notarial, ce n'est pas juste une rédaction d'acte. C'est une mécanique minutieuse et souvent invisible :
Au stade du compromis :
- Analyse juridique du document
- Échanges avec parties, confrère, agence
- Obtention de documents (urbanisme, RC, PEB...)
- Gestion des litiges ou clauses imprévues
- Organisation logistique (agenda, scans)
- Reprise de dossiers interrompus
Au stade de l'acte notarié :
- Lancement des recherches 'notariales'
- Rédaction du projet d'acte
- Gestion des compléments et remarques
- Explication au client / échanges avec le confrère
- Coordination bancaire et vérifications finales
- Derniers ajustements
Tous les dossiers ne se valent pas : l'impact du temps passé
Type de dossier :
- Dossier fluide : 5,5 h
- Dossier standard : 7,5 h
- Dossier complexe : 11 h
Sur une base de 10 dossiers types :
- 2 « chanceux »
- 6 « standards »
- 2 « complexes »
👉 Moyenne pondérée : 7,8 heures par dossier.
Voici l'analyse complète :
| Dossier "chanceux" où tout roule! | Dossier normal quelques bugs | Dossier à problèmes | |
| Ventilation du travail d'un collaborateur | En minutes | En minutes | En minutes |
| Stade du compromis : | |||
| Analyse du compromis reçu | 45 | 60 | 90 |
| Contact avec les clients, le confrère, l'agence | 15 | 20 | 40 |
| Pièces complémentaires à obtenir / recherches | 10 | 20 | 30 |
| Négociations des difficultés, clauses particulières imprévues | 0 | 30 | 90 |
| Organisation de la signature et scan des pièces | 15 | 20 | 20 |
| Pertes de temps et interruptionsdiverses (devoir regérer plusieurs fois le dossier) | 10 | 10 | 20 |
| Total en minutes | 95 | 160 | 290 |
| Stade de l'acte notarié : | |||
| Lancement des recherches notariales | 50 | 60 | 75 |
| Rédaction du projet | 90 | 100 | 130 |
| Demande d'informations manquantes | 15 | 20 | 25 |
| Envoi du projet confrère et clients avec remarques/questions | 15 | 20 | 20 |
| Explications aux clients et adaptation de l'acte | 15 | 30 | 45 |
| Organisation de l'agenda et fixation | 15 | 15 | 20 |
| Recherches finales (style décompte) et confirmations banque | 15 | 15 | 20 |
| Vérifications avant acte (ssh, gage, paiement réalisé) | 10 | 15 | 15 |
| Dernières adaptations de l'acte / dernières minutes | 5 | 10 | 15 |
| Total en minutes | 230 | 285 | 365 |
| TOTAL GLOBAL en minutes | 325 | 445 | 655 |
| Soit, en heures arrondies | 5,5 | 7,5 | 11,0 |
| Récurrence / fréquence estimative sur 10 dossiers | 2 | 6 | 2 |
| Heures adaptées avec la fréquence estimative sur 10 dossiers | 11 | 45 | 22 |
| Moyenne globale pour 10 dossiers, en heures : | 7,8 |
Ce que cela coûte réellement à l'étude
À 68 € de l'heure, c'est à dire, le coût d'un collaborateur NISABA pour un dossier courant, coût que nous estimons être proche du interne réel d'un dossier est estimé à :
- Dossier fluide : ≈ 374 à 408 €
- Dossier standard : ≈ 510 à 544 €
- Dossier complexe : ≈ 612 à 680 €
⚠️ Ces montants n'incluent ni les charges fixes d'étude, ni le temps du notaire.
Rentabilité : les écarts sont majeurs
- Fluide - tarif normal : +2.332 €
- Standard - tarif réduit : +1.189 €
- Complexe - tarif réduit : +1.169 €
👉 Un dossier fluide peut donc être deux fois plus rentable qu'un dossier complexe au tarif réduit.
Et le collaborateur dans tout ça ?
Le traitement d'un dossier est largement porté par les collaborateurs, sans modulation des honoraires selon la difficulté.
Chaque heure supplémentaire pèse directement sur la rentabilité, sans visibilité côté client.
Ce qu'il reste vraiment au notaire : synthèse chiffrée
Montant de l'honoraire net après déduction du coût estimé du collaborateur / % que représente sur le coût du collaborateur sur la rentabilité du dossier :
- Sans crédit, sans confrère - tarif normal : 2.332,88 € / 13,82 %
- Sans crédit, sans confrère - tarif réduit : 2.078,56 € / 16,41 %
- Avec confrère - tarif normal : 1.344,63 € / 27,50 %
- Avec confrère - tarif réduit : 1.189,46 € / 31,38 %
- Avec crédit + confrère - tarif normal : 5.598,26 € / 9,85 %
- Avec crédit + confrère - tarif réduit : 5.188,77 € / 11,59 %
💬 Pour conclure : un mot sur l’auteur et sur la démarche
Dans cet article, je n’ai pas cherché à donner des leçons ou à prétendre détenir la clé de la gestion d’une étude — une réalité dont chacun sait la complexité.
Ce travail est né d’un constat simple : au fil des années, j’ai eu le privilège d’accompagner plus de cinquante études notariales, dans des contextes très divers — parfois traditionnels, parfois novateurs, toujours exigeants.
Cette exposition à la variété des pratiques m’a permis de prendre du recul. D’observer certains mécanismes récurrents. D’écouter, aussi, les frustrations discrètes et les intuitions non verbalisées.
Ce que vous venez de lire est le fruit d’une expérience cumulative. Une tentative de mettre des chiffres et des mots sur ce que beaucoup pressentent, mais n’ont ni le temps, ni les outils, pour formaliser. Car le notariat, à la différence d’une PME classique, réfléchit rarement à la rentabilité réelle — chiffrée, documentée — d’un dossier.
📩 Si vous souhaitez échanger sur ces questions, en toute confidentialité, je serai ravi de partager mes observations… et d’écouter les vôtres.
— Stéphane Detienne, administrateur-délégué de Nisaba