Réforme du bail d'habitation à Bruxelles : aperçu complet des nouvelles mesures en vigueur depuis 2024
Depuis le 1er novembre 2024, la Région de Bruxelles-Capitale applique une réforme importante du bail d’habitation, adoptée dans le cadre de l’ordonnance du 27 avril 2023 modifiant le Code bruxellois du logement. Cette réforme vise à clarifier les droits et obligations des parties, garantir une meilleure qualité des logements loués et encadrer plus strictement certaines pratiques contractuelles.
Le présent article synthétise l’ensemble des mesures applicables à partir de novembre 2024, sans porter d’appréciation, dans une optique strictement descriptive et informative.
1. Qualité des logements et contrôle par l'administration
Extension des pouvoirs de la DIRL
La Direction de l’Inspection Régionale du Logement (DIRL) peut désormais contrôler tous les logements, qu’ils soient ou non mis en location. Cela marque une extension de compétence par rapport à l’ancien régime, qui se limitait aux logements effectivement loués.
Certificat de conformité facultatif
Les bailleurs peuvent demander un certificat de conformité attestant du respect des normes de sécurité, de salubrité et d’équipement définies par le Code bruxellois du logement. Ce document, facultatif, pourrait devenir une référence dans les pratiques locatives à venir.
Conséquence en cas de non-conformité
La location d’un logement frappé d’une interdiction administrative devient nulle de plein droit, sans possibilité de régularisation rétroactive. Le bailleur doit présenter une attestation de conformité valide pour louer à nouveau le bien concerné¹.
2. Nouvelles règles contractuelles et pratiques encadrées
Garantie locative
Elle est désormais limitée à deux mois de loyer maximum, sauf en cas de mécanisme public d’aide. Elle doit être constituée exclusivement par virement bancaire. Le bailleur dispose d’un délai de deux mois à partir de la fin du bail pour la restituer. Passé ce délai, des intérêts de retard s’appliquent automatiquement².
Charges locatives
Les charges récupérables doivent être expressément mentionnées dans le contrat à travers une liste limitative. Un décompte annuel accompagné de justificatifs est désormais obligatoire³.
Assurance incendie
L’assurance incendie avec recours contre le locataire devient obligatoire pour le locataire, alignant Bruxelles sur les pratiques déjà en vigueur en Wallonie et en Flandre⁴.
Domiciliation
Toute clause interdisant la domiciliation du locataire dans le logement loué est désormais réputée non écrite⁵.
Animaux de compagnie
Les clauses générales interdisant les animaux sont également réputées non écrites. Le bail peut toutefois prévoir des restrictions spécifiques et proportionnées, par exemple liées au type d’animal ou à la copropriété⁶.
3. Encadrement des baux de courte durée
Durée et renouvellement
Un bail de courte durée ne peut être conclu qu’une seule fois pour un même logement avec un même locataire. S’il est reconduit une seconde fois ou prolongé, il devient automatiquement un bail de 9 ans⁷.
Loyer applicable
En cas de succession de baux de courte durée pour un même logement, le loyer ne peut être augmenté, sauf si des travaux justifiant une révision sont réalisés. Le nouveau contrat doit mentionner explicitement le loyer appliqué précédemment⁸.
Contre-préavis du locataire
Lorsqu’un bailleur donne un préavis de trois mois, le locataire peut désormais rendre le logement avec un préavis réduit à un mois, ce qu’on appelle le « contre-préavis »⁹.
4. Protection renforcée contre les expulsions
Expulsions sans titre exécutoire
Toute expulsion sans intervention d’un huissier ou sans décision judiciaire est strictement interdite. En cas de violation, le bailleur peut être condamné à des indemnités allant jusqu’à 18 mois de loyer¹⁰.
Indemnisation en cas de rupture anticipée du bail
Si un bail est rompu par le bailleur pour convenance personnelle ou vente, une indemnisation peut être prévue pour couvrir les frais de relogement du locataire¹¹.
5. Révision du loyer et procédure de médiation
Travaux d’amélioration énergétique
Lorsque le bailleur réalise des travaux d'amélioration énergétique significatifs, une révision du loyer peut être convenue. En cas de désaccord, les parties peuvent saisir la Commission paritaire locative.
État des lieux de sortie
Il doit être établi dans le mois suivant la libération des lieux. Cette disposition vise à limiter les litiges liés à la restitution de la garantie locative¹².
Conclusion
La réforme de 2024 constitue une évolution majeure du droit locatif bruxellois. Elle renforce les droits des locataires, tout en imposant de nouvelles obligations aux bailleurs, notamment sur la qualité des logements, la transparence contractuelle, et la procédure en cas de fin de bail. Le cadre réglementaire devient plus strict et plus structuré, dans un objectif d’équilibre entre les parties.
Notes et références
- Ordonnance du 27 avril 2023 modifiant le Code bruxellois du logement, art. 2, §5.
- Idem, art. 13ter.
- Arrêté du Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale du 28 septembre 2023, fixant la liste des charges récupérables.
- Code bruxellois du logement, art. 3, §6.
- Idem, art. 4, §2.
- Idem, art. 4, §5.
- Code bruxellois du logement, art. 238.
- Idem, art. 240.
- Idem, art. 237, al. 4.
- Code judiciaire, art. 1344quinquies.
- Code bruxellois du logement, art. 241.
- Idem, art. 229, §2.